Εφαρμογή νομοθετικού πλαισίου για τις εκποιήσεις ακινήτων και την αφερεγγυότητα

Αδιαπραγμάτευτος όρος τον οποίο έθεσαν οι δανειστές μας

Η θέσπιση και εφαρμογή ενός σύγχρονου νομοθετικού πλαισίου για τις εκποιήσεις ακινήτων και την αφερεγγυότητα επιχειρήσεων και ιδιωτών, έχει τεθεί από τους δανειστές μας ως αδιαπραγμάτευτος όρος στην προσπάθεια αποκατάστασης της οικονομικής κρίσης που μαστίζει τη χώρα μας.

Αυτό άλλωστε επιβεβαιώθηκε και από τις συζητήσεις που είχαν από τις 27 Ιανουαρίου έως τις 6 Φεβρουαρίου, οι εκπρόσωποι της Τρόικα, δηλαδή της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου με τις κυπριακές αρχές

Όπως είναι γνωστό, η εφαρμογή του νόμου για τις εκποιήσεις ακινήτων έχει προς το παρόν ανασταλεί. Αντίστοιχα, εκκρεμούν ακόμη προς ψήφιση τα νομοσχέδια για την αφερεγγυότητα.

Αποτελεί κοινή γνώση ότι τα προηγούμενα χρόνια το πιστωτικό σύστημα επιδόθηκε αφειδώς σε χορήγηση υπέρογκων δανείων προς επιχειρήσεις, χωρίς αντίστοιχες ή ισόποσες εξασφαλίσεις σε σχέση με την οφειλή, ή χιλιάδων στεγαστικών και καταναλωτικών δανείων προς ιδιώτες, με εξασφάλιση την υποθήκη επί του χρηματοδοτούμενου ακινήτου. Οι άμεσες συνέπειες της οικονομικής κρίσης στην ικανότητα των παραπάνω προσώπων να αποπληρώσουν τις οφειλές τους, συνέβαλε στην αλματώδη αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, που επονομάζονται κοινώς ως «κόκκινα δάνεια».

Το θέμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα πρέπει να αντιμετωπιστεί τόσο νομοθετικά όσο και με τη χρήση της σύγχρονης διεθνούς εμπειρίας σε άλλες χώρες. Η εφαρμογή ενός σύγχρονου νομοθετικού πλαισίου για τις εκποιήσεις αλλά και για την αφερεγγυότητα, από μόνα τους, αποτελούν ασφαλώς το πρώτο ορθό και αναμφισβήτητα αναγκαίο μέτρο. Όμως δεν είναι πανάκεια και θα πρέπει να συνοδευτούν και με μια δέσμη μέτρων που σκοπό θα έχουν την ενεργοποίηση και την επανεκκίνηση της οικονομικής ανάπτυξης.

Έρευνα που διεξήχθη πριν από λίγα χρόνια στην κινέζικη αγορά αναφορικά με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι αν και ο αριθμός των μη εξυπηρετούμενων δανείων ήταν σε άνοδο λόγω της διαφαινόμενης κρίσης που πιθανολογούνταν ότι θα επέλθει στην αγορά ακινήτων και στις συναφείς χρηματοδοτήσεις, ο αριθμός αυτών των δανείων εκτιμήθηκε ότι επρόκειτο να μειωθεί σημαντικά χάρη στην πλεονάζουσα ρευστότητα που δημιουργήθηκε από την Κεντρική Τράπεζα της Κίνας. Όταν η Κίνα υιοθέτησε μια σχετικά χαλαρή νομισματική πολιτική αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα πίστωσης στην αγορά κεφαλαίου αυτή η τακτική συνέβαλε σημαντικά στην περαιτέρω ανάπτυξη της οικονομίας της και άρα στην μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Με απλά λόγια, η μείωση του αριθμού των κόκκινων δανείων συναρτήθηκε από ένα μέτρο δημοσιονομικής πολιτικής από την Κεντρική Τράπεζα.

Στην Κύπρο, τα δεδομένα διαφέρουν ποιοτικά. Στη χώρα μας, η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου έχει ήδη προβεί στην έκδοση οδηγίας προς τα πιστωτικά ιδρύματα που αφορά στη διαχείριση των καθυστερήσεων και προτρέπει τόσο τους οφειλέτες όσο και τις τράπεζες να προβαίνουν σε αναδιαρθρώσεις δανείων, όταν αυτό κρίνεται εφικτό και αρμόζον σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση. Πρόσθετα, η νομοθετική πρωτοβουλία της δημιουργίας πλέγματος για την αφερεγγυότητα και τις εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων συντείνει θετικά προς τη κατεύθυνση του εκσυγχρονισμού και της υιοθέτησης ενός πλαισίου που οδηγεί στην ανάπτυξη της οικονομίας και συνεπώς της κοινωνίας.

Επιπλέον όμως, καθοριστικό ρόλο για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων αναμένεται να διαδραματίσει το φάσμα των όποιων στρατηγικών διάθεσης και πώλησης αυτών των δανείων. Βέβαια, λόγω του μεγέθους και της δομής της οικονομίας μας, οι επιλογές των κυπριακών τραπεζών είναι σχετικά περιορισμένες. Η διαδικασία αποτίμησης της αξίας του χαρτοφυλακίου των τραπεζών, στο κομμάτι που αφορά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αποτελεί ακόμη μεγαλύτερη πρόκληση στο παρόν αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον.

Στη διεθνή τραπεζική πρακτική, συχνά τα πιστωτικά ιδρύματα προβαίνουν σε πώληση των μη εξυπηρετούμενων δανειακών χαρτοφυλακίων προς τρίτους. Στην επιχειρηματική αυτή απόφαση τα πιστωτικά ιδρύματα προβαίνουν αφενός για την κάλυψη των χρηματοδοτικών τους αναγκών και αφετέρου για την απαλλαγή των ισολογισμών τους από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Αντίστοιχα, οι αγοραστές των δανείων ακολουθούν διαφορετικές στρατηγικές σε σχέση με τους διάφορους τύπους δανείων. Μερικές μόνο από τις παραμέτρους που λαμβάνουν υπόψη είναι κατά πόσο το δάνειο μπορεί να αναδιαρθρωθεί, η ποιότητα των εξασφαλίσεων, τα προβλεπόμενα επίπεδα ανάκτησης, το μέγεθος της έκθεσης κινδύνου, ο τόπος που βρίσκονται οι εξασφαλίσεις κ.α.

Οι επιλογές ως προς τη στρατηγική διευρύνονται, καθώς οι συμμετέχοντες στην αγορά γίνονται όλο και πιο δημιουργικοί στην εύρεση λύσεων. Για παράδειγμα συγκεκριμένες δομές ταμείων (fund structures) χρησιμοποιούνται ως μέσο πώλησης θέσεων σε χαρτοφυλάκια δανείων όπου οι επενδυτές επωφελούνται λόγω των ευκαιριών που απορρέουν από τα διαφοροποιημένου τύπου χαρτοφυλάκια.

Συμπερασματικά, οι τράπεζες, οι επενδυτές και οι οφειλέτες θα πρέπει να εργαστούν από κοινού κατά τους επόμενους κρίσιμους μήνες έτσι ώστε να επιτευχθούν οι καλύτερες λύσεις στα προβλήματα που αντιμετωπίζονται συλλογικά.

Τα θέματα που εγείρονται πιο πάνω σχετικά με τη διαχείριση μη εξυπηρετούμενων δανείων και την αναδιάρθρωσή τους αποτελούν σημαντικό μέρος του κυπριακού προγράμματος και γι’ αυτό ολόκληρη η κυπριακή πολιτεία θα πρέπει να επικεντρωθεί προς την επίτευξη αυτού του σκοπού που δεν είναι άλλος από την ανάπτυξη της κυπριακής οικονομίας.